Déménagement : tout savoir sur l’encadrement des loyers

C’est un mécanisme instauré par la loi pour limiter les hausses excessives des loyers dans certaines zones géographiques. Ce dispositif s’applique principalement dans les agglomérations où le marché locatif est particulièrement tendu, c’est-à-dire où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre.

Objectifs de l’encadrement des loyers

1. Faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes
2. Stabiliser les prix du marché locatif
3. Lutter contre la spéculation immobilière
4. Préserver la mixité sociale dans les zones urbaines

Historique de la mise en place

Le concept d’encadrement des loyers n’est pas nouveau en France. Il trouve ses racines dans la loi du 6 juillet 1989, qui visait déjà à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires. Depuis, plusieurs lois ont renforcé et précisé ce dispositif, notamment la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018.

Zones concernées par l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers s’applique dans les zones dites « tendues ». Ces zones sont définies comme des agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez consulter le site officiel du gouvernement ou utiliser le simulateur en ligne mis à disposition par les autorités.

Il existe deux principaux types d’encadrement des loyers en France :

1. L’encadrement de l’évolution des loyers
2. L’encadrement du niveau des loyers

L’encadrement de l’évolution des loyers

Ce dispositif vise à limiter les augmentations de loyer entre deux locations ou lors du renouvellement d’un bail. Il s’applique dans toutes les zones tendues et concerne la majorité des logements du parc locatif privé.

L’encadrement du niveau des loyers

Plus strict, ce mécanisme expérimental fixe des plafonds pour les loyers initiaux. Il est actuellement en vigueur dans certaines grandes villes comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux. Son application est limitée dans le temps et fait l’objet d’une évaluation régulière.

Types de logements soumis à l’encadrement

Sont concernés par l’encadrement des loyers :

• Les logements vides
• Les logements meublés
• Les locations à usage de résidence principale
• Les locations à usage mixte (professionnel et habitation principale)

Exceptions à l’encadrement des loyers

Certains logements échappent à l’encadrement des loyers :

• Les logements sociaux (HLM)
• Les logements soumis à la loi de 1948
• Les logements conventionnés par l’Anah (sauf conventions à loyer intermédiaire)
• Les meublés de tourisme
• Les sous-locations

Dans les zones tendues, les propriétaires doivent respecter certaines règles lors de la fixation ou de la révision des loyers.

Première mise en location

Lors de la première mise en location d’un logement, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Cependant, il doit tenir compte des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Renouvellement de bail

Au moment du renouvellement du bail, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché local. Cette augmentation doit respecter certaines limites et suivre une procédure spécifique.

Relocation après vacances

Lorsqu’un logement est remis en location après une période de vacances, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué, sauf dans certains cas précis (travaux d’amélioration, sous-évaluation manifeste).

Depuis 2018, certaines grandes villes françaises expérimentent un dispositif d’encadrement renforcé des loyers. Ce mécanisme, plus contraignant, fixe des plafonds pour les loyers initiaux.

Villes concernées par l’expérimentation

Actuellement, le dispositif expérimental est en vigueur dans plusieurs agglomérations, dont :

• Paris et sa petite couronne
• Lille, Hellemmes et Lomme
• Lyon et Villeurbanne
• Montpellier
• Bordeaux

D’autres villes devraient rejoindre l’expérimentation dans les prochaines années.

Fonctionnement du dispositif expérimental

Dans ces zones, les loyers sont encadrés par un système de loyers de référence :

• Un loyer de référence médian
• Un loyer de référence majoré (loyer médian + 20%)
• Un loyer de référence minoré (loyer médian – 30%)

Le loyer fixé par le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié.

Le complément de loyer est une disposition permettant au propriétaire de dépasser le plafond fixé par l’encadrement des loyers dans certaines conditions.

Conditions d’application du complément de loyer

Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation par rapport aux logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Justification et contestation du complément de loyer

Le propriétaire doit pouvoir justifier le complément de loyer par des éléments objectifs. Le locataire a la possibilité de contester ce complément dans les trois mois suivant la signature du bail.

Les agents immobiliers et les autres professionnels du secteur ont des obligations spécifiques en matière d’encadrement des loyers.

Affichage des informations sur les annonces

Depuis le 1er avril 2023, les professionnels doivent obligatoirement afficher sur leurs annonces :

• Le loyer de référence
• Le loyer de référence majoré
• Le complément de loyer éventuel

Respect des plafonds de loyer

Les professionnels de l’immobilier doivent veiller au respect des plafonds de loyer fixés par la réglementation. Ils engagent leur responsabilité en cas de non-respect de ces règles.

Le non-respect de l’encadrement des loyers peut entraîner des sanctions pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier.

Amendes administratives

Les contrevenants s’exposent à des amendes administratives pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Actions en justice des locataires

Les locataires peuvent engager des actions en justice pour obtenir la restitution des sommes indûment perçues et la mise en conformité du loyer avec la réglementation.

Pour faciliter l’application de l’encadrement des loyers, plusieurs outils et ressources sont mis à disposition des propriétaires et des locataires.

Simulateurs en ligne

Des simulateurs en ligne permettent de calculer les loyers de référence en fonction des caractéristiques du logement et de sa localisation.

Observatoires locaux des loyers

Les observatoires locaux des loyers collectent et analysent les données sur les loyers pratiqués dans leur zone géographique. Ces informations servent de base à la fixation des loyers de référence.

L’encadrement des loyers a des répercussions sur l’ensemble du marché immobilier locatif.

Effets sur l’offre de logements

Certains craignent que l’encadrement des loyers ne décourage les investisseurs et ne réduise l’offre de logements locatifs. D’autres estiment qu’il permet de stabiliser le marché et de favoriser l’investissement à long terme.

Conséquences sur les prix de l’immobilier

L’encadrement des loyers peut avoir un impact indirect sur les prix de vente des biens immobiliers, en influençant les rendements locatifs attendus par les investisseurs.

Le dispositif d’encadrement des loyers est appelé à évoluer dans les prochaines années.

Extension à de nouvelles villes

De nouvelles agglomérations devraient rejoindre le dispositif expérimental d’encadrement renforcé des loyers dans les années à venir.

Évaluation et ajustements du dispositif

Des études sont menées régulièrement pour évaluer l’efficacité du dispositif et proposer d’éventuels ajustements.